Temelde dünya genelinde faiz oranlarındaki değişimlere duyarlı en önemli ekonomik veri kategorilerinden biri konut verileridir. Amerika Birleşik Devletleri’ndeki ve diğer ülkelerdeki konut sektörü, zenginlik, tüketici harcamaları ve istihdam yaratmada önemli bir pay sağlar. Konut verilerindeki büyüme veya düşüş oranlarına ilişkin beklentiler, izlenmesi gereken önemli göstergelerdir. Özellikle önemli olan konut balonlarını izlemektir. 2008’in çöküşünden önce, birçok ülkede fiyatların yılda yüzde 10’dan fazla arttığı uluslararası bir konut patlaması yaşandı. Örneğin, İrlanda 2006’da yüzde 15 büyüdü; İspanya’nın büyümesi aslında yüzde 13’e yavaşladı. Kanada, Norveç ve İsveç yüzde 10’dan fazla büyüme paylaştı. Amerika Birleşik Devletleri fiyatların yüzde 7 arttığını gördü.
Yakından izlenen, konut faaliyetleriyle ilgili veri yayınlarıdır. Ana veri yayınlarından bazıları aşağıdakileri izler:
- Satılmamış evler
- Konut kredisi başvuruları
- Yeni ve mevcut ev satışları
- Tek aile konut izinleri
- Konut fiyatları
Forex yatırımcılarının faiz oranlarının gelecekteki yönüne ilişkin beklentileri konut verilerinden önemli ölçüde etkilenir, çünkü örneğin zayıf konut, tüketimde yavaşlama beklentilerine yol açar. Ekonomik akıl yürütme, tüketicilerin konut değerlerinde bir düşüş görmeye başlaması ve tüketici harcamalarını kısıtlamasıdır. 2008’de konut patlamasının çöküşü küresel bir fenomendi. Amerika Birleşik Devletleri ve Büyük Britanya’daki konut toparlanması, genel toparlanmanın gücünün en önemli noktalarıdır ve olacaktır.
2008 mali çöküşünden önceki konut büyüme dönemlerindeki en önemli göstergelerden biri ipotek sermayesi çekme (MEW’ler) seviyesiydi. Dünya genelinde ev fiyatları yükselirken, tüketiciler ipoteklerine karşı kredi kullandı ve bu da tüketimi canlandırdı. Konut patlaması dönemlerinde MEW’ler yükselir. MEW’lerin aslında gayri safi yurtiçi hasılanın (GSYİH) büyümesine katkıda bulunduğu hesaplanmıştır. Bununla birlikte, MEW’ler yavaşlarsa veya düşük kalırsa, bu tüketimde bir düşüşe ve ekonomide bir yavaşlamaya işaret edebilir. MEW’lerde bir yavaşlama meydana gelirse ve ne zaman olursa, etki faiz oranı artışı olasılığını azaltmaktır. Damon Darlin New York Times’a şunları yazdı:
Ekonomistler, ipotek sermayesi çekme işlemlerinin izin verdiği paraya erişimin tüketici harcamaları üzerinde ne gibi bir etkisi olduğunu tartışıyorlar. Ev sahipleri, daha pahalı kredi kartı borcunu ödemek, daha fazla öz sermaye oluşturmak için evi yeniden şekillendirmek veya sadece eğlenmek için nakit para alıyorlar. Onu başka bir ev almak için kullanmış olabilirler ya da hiç harcamamış olabilirler, ancak tasarruflarına eklediler. Ekonomistler gerçekten emin değiller.
Johns Hopkins Üniversitesi’nde ekonomi profesörü olan Christopher D. Carroll, “Sanırım bu gizemlerden biri” dedi. “Cevabın ne olduğunu kimsenin bildiğini sanmıyorum.”
Bununla birlikte, ipotek özsermayesinin geri çekilmesi, genel ekonominin bir göstergesi olarak yakından izleniyor, çünkü Bay Carroll, “soğuyan bir konut piyasasının tüketici harcamalarında keskin bir düşüşe yol açabileceğine dair çok fazla endişe var” dedi.
Bay Carroll’un yazmasına yardım ettiği yakın tarihli bir makale, konut servetindeki her 1000 dolarlık değişiklik için, yaklaşık 20 dolar daha fazla tüketme eğilimi olduğunu iddia ediyor. Bay Carroll ve ortakları, fenomen olarak adlandırılan servet etkisinin, konut serveti için hisse senedi servetine göre iki kat daha yüksek olduğunu söyledi.2
2008 mali çöküşü konut değerlerinde bir düşüşe neden oldu. Sonuç olarak, MEW’ler azaldı, çünkü öz sermaye değerleri azaldı ve buna karşı borç verme olanağı ortadan kalktı. Subprime ipotek ihracı, çok yüksek kredi/konut oranlarına sahip konut stoku yarattı ve değerler düştüğünde ve ev sahipleri ödemeleri karşılayamadığında çöküşü teşvik etti. Ekonomik güçler nihayetinde ipotek temerrütleri ve bu piyasada bir çöküş yaratmaya çalıştı. Büyük Britanya’da, İngiltere Merkez Bankası artık MEW’leri ayrı bir veri dizisi olarak yayınlamamaktadır. Ancak bir yükseliş eğilimi tespit edilirse forex yatırımcıları onlara göz kulak olmalıdır.
Forex tüccarı için, konut temellerinin doları etkilediği açık bir durumdur. Daha fazla konut gücü, daha fazla tüketici talebi anlamına gelir ve bu, merkez bankası tarafından faiz oranı artış olasılığının yükseltilmesi anlamına gelir. Konut sektöründe ekonomisi güçlü olmayan para biriminde yükselişe geçmek zor.